Aflossingsvrij financieren niet mogelijk? Via onze buitenlandse providers wel en tegen scherpere rentes!

Door aflossingsvrij te financieren, is het in deze tijd met hogere rentes toch mogelijk om te voldoen aan de verduurzamingseisen en kunnen de exploitatielasten worden voldaan.

a

In een markt waarbij de rente fors stijgende is en de Nederlandse banken steeds selectiever zijn, kan een belegger of ontwikkelaar vaak ongewenst worden verrast. De vanzelfsprekendheid dat een bank de lening verlengd is voorbij. Dit komt door de aankomende regelgeving van Basel 4 en de afbouw van het financieringsboek wat door de DNB bij de Nederlandse banken wordt geeist.

a

Daarnaast zijn de rentes bij de Nederlandse banken fors gestegen en zijn zij in de regel nu duurder dan buitenlandse partijen. Tevens houden Nederlandse banken vast aan de eis om af te lossen, ook al is de LTV 50% of minder! Het aanbod van financiering in Nederland is dan ook nog nooit zo groot geweest. Het loont om voor buitenlandse providers (banken, verzekeraars, hedgefunds, mezzanine of junior lenders) juist nu naar Nederland te komen. Immers is het Nederlandse vastgoed een sterke asset class en ook de debiteuren en wetgeving zijn betrouwbaar te noemen.

a

Daan Reekers legt uit: “80% van de herfinancieringsvraagstukken die wij in onze praktijk tegenkomen, financieren we nu op een alternatieve manier of met buitenlandse aanbieders. Helaas kunnen de traditionele Nederlandse grootbanken ook niet anders. Door de strikte regelgeving is niet alleen de hogere rente nu een bottleneck voor veel beleggers, maar vooral ook het vasthouden aan de verplichte aflossingseis is een dooddoener. We zien zojuist in de praktijk een herfinanciering met een LTV van 46% waarbij de rente bijna wordt verviervoudigd tot een totaal rente van 6,75% voor 5 jaar. Tevens is deze klant dan ook nog verplicht om 2% af te lossen. U kunt zich voorstellen dat dit veel problemen met zich mee brengt. Wij hebben deze financiering uiteindelijk bij een buitenlandse provider kunnen onderbrengen met 50% LTV aflossingsvrije lening met een rente van Euribor + 1,75%! De klant kon zelfs kiezen voor een rente van 10 jaar tegen 5,95%!”

Diversiteit van verschillende aanbieders:

Gelukkig maakt deze krapte ook ruimte voor alternatieve geldstromen op de markt. Zo zijn er meer aanbieders van crowdfunding en onderhandse leningen zoals geprofessionaliseerde hedgefunds, veel pensioen- en verzekeringsgelden en Duitse banken dienen zich aan als partijen.

Overwaarde liquide maken:

Bij buitenlandse financierders is het ook makkelijker om eventuele overwaarde vrij te maken. “Wij financieren niet alleen met bancaire partners die rekening moeten houden met de RWA’s en aankomende wetgeving van Basel 4. Met bijvoorbeeld internationale pensioen- of verzekeringsgelden zijn vooral betere en scherpere tarieven met langere mogelijkheden voor juridische looptijden van 7 tot zelfs > 10 jaar mogelijk. Er is veel meer mogelijk dan men denkt en de markt is erg in beweging. Als debt broker zijn wij dagelijks bezig met de inkoop van het geld wat ook onze meerwaarde bewijst” vertelt Reekers.

Quality Data makes better deals:

Wilt u als belegger en ontwikkelaar bankable zijn in het buitenland? Dan moet u wel zorgen dat u uw data goed onder controle heeft. Buitenlandse financierders zijn gewend om te werken met cashflow modellen, maar vooral transparantie in data. Reekers vervolgt: “Het gaat over professionaliteit en ‘being bankable’ voor de debiteur; nu en in de toekomst. Het digitaliseren van financiële processen wordt elke dag belangrijker. De toegang tot data en de kwaliteit ervan, doen bovendien meer dan ooit ter zake. We leven in een wijde wereld met toegang tot geld. Als vastgoedprofessional moet je het dan ook financieel professioneel voor elkaar hebben en dat is waar wij onze klanten in bijstaan.”

Adelaer: ‘Het is nu 1 tot 1,5 procent goedkoper om voor 5 of 10 jaar rente vast te zetten dan variabel gefinancierd te zijn’

In een markt waarbij de rente fors stijgende was, is nu een langere trend waarneembaar dat de vijf en tien jaars rente op een lager niveau gestabiliseerd zijn. Dit betekent volgens Daan Reekers van debt broker Adelaer dat het nu kan lonen om de rente vast te zetten voor een langere periode.

a

Dat het kan lonen om de rente voor langere tijd vast te zetten komt doordat er sprake is van een inverse rente politiek waarbij vandaag de dag er een verschil is van 1,5 procent tussen de drie maands euribor (variabele rente) en vijf jaar vaste op IRS (kapitaalmarktrente) gebaseerde rente.

5-jaars rente, afgelopen week:

a

Daan Reekers: ‘De vijf jaars IRS rente is nu gedaald tot onder 2,5 procent. Banken kopen die vijf jaars IRS rente voor ongeveer 1,5 procent lager in dan de variabele rente. Op een lening van vijf miljoen euro scheelt dit dus direct 75.000,- euro per jaar aan rente. Rente is niet voorspelbaar maar als de lagere rente voor langere tijd stabiel is, geeft dit vaak aan dat een forse verlaging van die rente op korte termijn niet te verwachten is. Ook de algemene voorspellingen voor Euribor rente gaan ervan uit dat deze in 2024 zal dalen tot het niveau.

10-jaars rente, afgelopen week:

Rust

Maar niet alle banken laten in hun tariefstellingen direct dit verschil op de inkoopwaarde zien. Reekers: ‘Juist daarom is het belangrijk om een goed afgewogen beslissing te nemen. Het is belangrijk om naast de rente ook de hoogte van de opslag onder de loep te nemen. Door de gestegen marktconcurrentie zien wij namelijk dat bij sommige providers ook daarin forse verschillen te zien zijn. Door de juiste financiering te kiezen kan er flink op worden bespaard. Overigens is de tien jaars rente nu nagenoeg op het niveau van de vijf jaars rente. Dus waarom niet langer vastzetten en zekerheid voor een langere periode nemen? De variabele rente is immers volatiel, het vastleggen van rente brengt daarentegen rust. Ja, ik hoor u denken: maar dit staat mijn huidige bank of provider toch niet toe….. Juist daarom is dus een goed vergelijk belangrijk’.

Euribor, 3 maands rente, afgelopen week:

Boeterente bij oversluiten

Vaak is bij variabel gefinancierd zijn geen sprake van boeterente. En als dat er wel is, kan een andere financiering zo voordelig zijn dat die boete niet meer belangrijk is. Reekers: ‘Variabel gefinancierd zijn heeft natuurlijk het voordeel van flexibiliteit. Maar de trend is dat de huidige opslagen die financiers berekenen sterk dalende zijn. Zo kan een rente op een lening zelfs meer dan 1,5 – 2 procent dalen, wat meer ruimte geeft in de exploitatie en de oversluitkosten verwaarloost.’

Aflossingsvrij financieren als alternatief?

Door aflossingsvrij te financieren, is het in deze tijd met hogere rentes bovendien toch mogelijk om te voldoen aan de verduurzamingseisen en kunnen de exploitatielasten worden voldaan. Reekers legt uit: ’80 procent van de herfinancieringsvraagstukken die wij in onze praktijk tegenkomen, financieren we nu op een alternatieve manier of met buitenlandse aanbieders. Helaas hebben de traditionele Nederlandse grootbanken weinig ruimte. De strikte regelgeving van de banken zorgt er niet alleen voor dat de hogere rente nu een bottleneck is voor veel beleggers, maar vooral is het vasthouden aan de verplichte aflossingseis een dooddoener voor de beleggers. In de praktijk hebben we bijvoorbeeld meegemaakt dat een klant wilde herfinancieren en een ltv kreeg van 46 procent waarbij de rente bijna werd verviervoudigd. De klant had dan ook nog de verplichting om twee procent per jaar af te lossen. Dat bracht natuurlijk veel problemen met zich mee. Wij hebben deze financiering uiteindelijk bij een buitenlandse provider kunnen onderbrengen met 50 procent ltv 5 jaars lening met een rente van all-in van 4,5 procent. De klant kon zelfs kiezen voor een rente van 10 jaar tegen 4,55 procent.’

Overwaarde liquide maken

Bij buitenlandse financierders is het ook makkelijker om eventuele overwaarde vrij te maken. Reekers: ‘Wij financieren niet alleen met bancaire partners die rekening moeten houden met de risico’s voor de bank en aankomende wetgeving van Basel 4. Met bijvoorbeeld internationale pensioen- of verzekeringsgelden zijn echter vooral betere en scherpere tarieven met langere looptijden van zeven tot zelfs langer dan tien jaar mogelijk. Er is veel meer mogelijk dan men denkt en de markt is erg in beweging.’

Quality data makes better deals

Maar als beleggers en ontwikkelaars bankable willen zijn in het buitenland, dan moeten ze wel hun data goed onder controle hebben. Buitenlandse financierders zijn niet alleen gewend om te werken met cashflow modellen, maar vooral met transparantie in data. Reekers: ‘Doordat wij een digitale search engine hebben met meer dan 2.200 providers, weten we precies wat dit soort partijen eisen en kunnen we onze klanten daarbij helpen. Het gaat over professionaliteit en ‘being bankable’ voor de debiteur; nu en in de toekomst. Het digitaliseren van financiële processen wordt elke dag belangrijker. De toegang tot data en de kwaliteit ervan doen meer dan ooit ter zake. We leven in een wijde wereld met toegang tot geld. Maar als vastgoedprofessional moet je het dan ook financieel professioneel voor elkaar hebben.’

Financiering van niet-DAEB met buitenlandse financiers, is dat niet spannend?

Woningcorporaties staan voor grote opgaves de komende jaren. Niet alleen is afgesproken dat er 250.000 nieuwbouwwoningen in het sociale segment gebouwd gaan worden door corporaties, maar ook 50.000 nieuwbouwwoningen in de middenhuur. Waar het ophalen van geborgde financiering van de DAEB een bekend gegeven is in de sector, is het ophalen van ongeborgde financiering voor vele corporaties nog een onbekende en spannende route. Maar dat hoeft helemaal niet spannend of ingewikkeld te zijn! Zelfs niet als deze financiering van een buitenlandse financier is.

Ongeborgde financiering uit het buitenland

Daan Reekers: “De financiering voor de niet-DAEB (middenhuur) wordt door corporaties in vele gevallen opgehaald bij de bekende Nederlandse banken, zoals BNG, Rabobank of ABN Amro. Daar hebben de corporaties de kanalen en de ingangen voor. Maar waarom wordt er niet verder gekeken voor de financiering bij de gebruikelijke partijen in Nederland? Wij zien dat de buitenlandse banken, zoals uit Duitsland vergelijkbare of betere tarieven en voorwaarden kunnen bieden als de Nederlandse partijen. Hierbij bieden ze vergelijkbare convenanten en lening documentatie aan”.

a

Reekers vervolgt: ”Maar ook alternatieve financiers (dit zijn ook Nederlandse partijen) kunnen interessante proposities bieden, door bijvoorbeeld een hogere LTV (loan-to-value) of LTC (loan-to-cost) te kunnen financieren. Hierbij hoeft de corporatie minder eigen middelen in te zetten, waardoor er meer projecten uitgevoerd kunnen worden. Of zij kunnen juist financieren, waar de gebruikelijke financiers minder interesse hebben, denk hierbij bijvoorbeeld bij een aankoop van een complex met een energie label F of G”.

a

Adelaer bemiddelt ook in zogeheten mezzanine leningen of Junior Loans. Met een mezzanine lening sluit u een extra lening op een bestaande lening en verhoogt daarmee uw leverage. Dit gaat voor de lender tegen een hoger risicoprofiel en daarom zullen de rentes ook hoger zijn. Mocht uw bestaande leningverstrekker deze mezzanine lening niet willen of kunnen verstrekken, kiezen we voor een zogenaamde Junior Loan (senior & mezzanine ineen).

Risicomigratie als onderbouwd marktonderzoek van geldverstrekkers

Daan Reekers: “Mijns inziens kunnen corporaties een enorm voordeel behalen en in kader van risico migratie, is dit ook een must. Immers het uitzetten van hun maatschappelijke gelden moet er ook een gefundeerd onderzoek worden gedaan naar alle geldverstrekkers die op dat moment voorhanden zijn en ertoe doen. De corporatie legt die verantwoordelijkheid bij ons neer en wij overzien de markt en zorgen dat in hun belang de beste voorwaarde worden behaald”

e

Adelaer heeft een uniek financieringsplatform wat vastgoedprofessionals helpt om de beste financieringsprovider te vinden. Op het platform brengen we aanbieders (lenders) en zoekende partijen (borrowers) van vastgoedfinanciering bij elkaar. Inmiddels zijn er meer dan 2.000 financiers in Europa aangesloten op dit platform, waardoor wij altijd de meest geschikte partij kunnen vinden.

Wie is Adelaer Financial Architects?

Adelaer bemiddelt als high-end debt broker bij de totstandkoming van financieringsovereenkomsten tussen banken, verzekeraars, pensioenfondsen, hedgefondsen of andere CRE-financieringsaanbieders. Adelaer is een onafhankelijke debt broker, die het klantbelang vooropstelt en transparantie in het proces hoog in het vaandel heeft staan. We zijn gespecialiseerd in creatieve financieringsoplossingen. Denk hierbij aan financiering van traditionele banken in binnen- en buitenland, maar ook aan verzekeraars, pensioenfondsen en investeringsfondsen.

a

Adelaer voert voor de klant de volgende werkzaamheden uit:

•   Analyseren van de informatie en uitwerken financieringsstructuur

•   Beoordelen van de business case

•   Opstellen informatiememorandum

•   Contact leggen en aandragen van de geïnteresseerde financiers

•   Bemiddelen en onderhandelen met de geïnteresseerde financiers

•   Begeleiden van externe adviseurs (juridisch, fiscaal)

•   Het uitvoeren van loan management (via de eigen software van Adelaer)

WE MOETEN VASTGOED ALTERNATIEF FINANCIEREN

Daan Reekers, oprichter van Adelaer Financial Architects én fervent rallyrijder stapt (lees: scheurt) in de kever. Hij praat met Thomas & Thomas over innovatie in de vastgoedfinanciering. Vanwege het tekort aan vastgoedfinanciering binnen Nederland en de behoefte van investeerders om Nederlands vastgoed te financieren richtte hij een innovatief platform op om investeerders en vastgoedprofessionals te matchen. De Tinder voor vastgoedfinanciering.

a

Natuurlijk blikken we ook vooruit. “Om de vastgoedmarkt en de economie aan de gang te houden, moet je alternatief financieren.” Hoe dat precies in elkaar zit, zie je in deze razendsnelle aflevering van Thomas & Thomas.